Ultime paradis fiscal, la loi de 1913 dite « Monuments Historiques », constitue le dispositif de défiscalisation le plus puissant et le moins contraignant en 2014. Destinée à préserver et valoriser l’immense patrimoine architectural français, cette loi centenaire, remarquable par sa longévité et par les avantages considérables qu’elle offre aux investisseurs, demeure toutefois curieusement méconnue tant des particuliers que de bon nombre de professionnels de l’immobilier et de la finance. Les investissements en « Monuments Historiques » échappent non seulement au plafond des niches fiscales, mais permettent également une exonération des droits de succession et de donation, ainsi qu’une diminution sensible de l’ISF. Ce dispositif fiscal exceptionnel offre donc un outil d’investissement immobilier d’une grande souplesse et d’une performance économique non négligeable.
Pour autant, il est impératif de bien comprendre comment sélectionner une opération immobilière éligible à la loi « Monuments Historiques « et comment utiliser toutes les subtilités de la loi de 1913, dans la perspective notamment de rentabiliser au maximum son investissement.
Comment sélectionner efficacement un bien « Monuments Historiques » ?
1. Classement ou inscription au titre des monuments historiques
Il convient tout d’abord de s’assurer que l’immeuble historique est effectivement inscrit ou classé au titre des monuments historiques, si possible dans sa totalité et non pour quelques façades ou parties, en se procurant les documents administratifs.
2. Agrément de division de Bercy
Il est impératif que le Ministre du Budget ait délivré un agrément autorisant la division de l’immeuble en lots, agrément qui devra être joint à la déclaration de revenus. Il est fréquent de lire sur les sites de commercialisation de programmes « Monuments Historiques » les mentions « en cours d’agrément » ou encore « en attente d’agrément ». Cela signifie que le programme n’a pas encore reçu l’agrément de division, ou pire, se le soit vu refuser. Or, sans la délivrance de l’agrément de division, s’agissant d’un immeuble divisé en lots, l’investissement ne sera pas éligible à la défiscalisation « Monuments Historiques ».
3. Choix de l’architecte
Le choix de l’architecte est également déterminant puisque les travaux de réhabilitation devront être réalisés conformément aux recommandations de l’Architecte des Bâtiments de France et de la Direction régionale des affaires culturelles. Le professionnel choisi doit être identifié comme un spécialiste de la réhabilitation à usage contemporain de monuments historiques.
4. Choix du constructeur
De la même manière, le choix de l’entreprise de travaux, retenue pour effectuer les travaux de réhabilitation, est essentiel. Il convient de s’assurer de sa compétence et de sa solidité financière
5. Localisation de l’immeuble historique
La localisation de l’immeuble historique est très importante. Un bien situé en centre-ville sera préférable à un autre situé en pleine campagne ou en périphérie. Il faut penser à la revente et au marché locatif !
6. Marché locatif
Il faut également s’assurer de l’existence d’un marché locatif local, et de sa capacité d’absorption, et obtenir des garanties locatives d’une enseigne reconnue ou nationale.
7. Avancée des travaux
Il faut s’assurer qu’à la date d’acquisition du bien historique, les travaux de réhabilitation ne soient pas d’ores et déjà achevés. En pareil cas, l’investisseur ne serait pas éligible à la loi « Monuments Historiques ».
8. Garantie financière
L’existence d’une garantie financière souscrite au bénéfice de l’AFUL, destinée à garantir le financement des travaux portant sur le clos et le couvert, constitue évidemment un plus indispensable.
9. Consultations fiscales
Des consultations ou des lettres d’opinion fiscale, établies à partir de la notice descriptive des travaux, sont également nécessaires. Celles-ci permettent de vérifier la déductibilité, ou non, des travaux de restauration entrepris.
10. Permis de construire
Enfin, avant tout investissement, il faut vérifier que le permis de construire, ou les permis de construire modificatifs, soient purgés du recours des tiers.
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