Dans un marché immobilier en pleine mutation, tant structurelle que conjoncturelle, l’investissement immobilier dans l’ancien, avec travaux déductibles des revenus fonciers, est très certainement l’une des meilleures idées d’investissement. Le principe est particulièrement simple : il s’agit d’investir dans un immeuble ancien, dans lequel vous réaliserez les travaux nécessaires à sa remise en état.
Le mécanisme fiscal du « déficit foncier » permettra :
- de déduire les dépenses dus aux travaux réalisés des revenus fonciers perçus par l’investisseur.
- d’imputer le déficit foncier sur les autres revenus catégoriels dans la limite de 10 700€, lorsque l’intégralité des revenus fonciers seront « consommés » par les charges déductibles.
Patrimonialement, investir dans un immeuble ancien et y engager des travaux de réparation, rénovation et entretien permettra une mise aux normes d’habitabilité et surtout une mise aux normes énergétiques, limitant les risques d’obsolescence énergétique des bâtiments.
Quels sont les travaux déductibles des revenus fonciers ?
C’est le code général des impôts, et plus précisément l’article 31, qui définit « strictement » la nature des charges déductibles du revenu foncier.
Sont donc admis en déduction des revenus fonciers pour la détermination du revenu foncier imposable :
- les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire,
- les primes d’assurance,
- les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, diminuées du montant des provisions déduites l’année précédente qui correspond à des charges non déductibles,
- les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt sur le revenu prévu à l’article 200 quater (réduction d’impôt pour travaux liés à la consommation énergétique des bâtiments) ou de celui prévu à l’article 200 quater A,
- les impôts, autres que ceux incombant normalement à l’occupant, perçus, à raison desdites propriétés, au profit des collectivités territoriales (il s’agit principalement de la taxe foncière),
- les intérêts d’emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés,
- les frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraires et commissions versées à un tiers pour la gestion des immeubles.
Les frais de construction, reconstruction et agrandissement ne sont pas déductibles, et une réponse ministérielle LENOIR (13ème législature – QE 56076), précise que « Lorsque certaines opérations de rénovation ou de réhabilitation comportent la réalisation simultanée de travaux de réparation ou d’amélioration et de travaux de reconstruction ou d’agrandissement, la déductibilité de chacune des catégories de dépenses dépend de leur caractère dissociable ou indissociable. ».
Ainsi, lorsque sur un même immeuble, des travaux de reconstruction ou d’agrandissement et des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration de l’immeuble sont entrepris simultanément, seules les dépenses afférentes à ces derniers sont déductibles, sous réserve qu’elles puissent être dissociées de celles qui se rapportent aux locaux créés par voie de reconstruction ou d’agrandissement (Conseil d’État, décision du 27 mars 1981, n° 23499 ; réponse à M. Michel Raison, député, Journal officiel de l’Assemblée nationale du 16 août 2005, page 7850, n° 65447).
Comment imputer les déficits fonciers ?
Le déficit foncier, qui résulte des dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt, est imputable, dans la limite de 10 700 € et sous certaines conditions, sur le revenu global. La fraction du déficit supérieure à cette limite, ainsi que celle correspondant aux intérêts des emprunts, sont uniquement reportables sur les revenus fonciers du contribuable au cours des dix années suivantes. Ainsi, le déficit constaté « individuellement » sur un immeuble est imputé sur le revenu foncier des autres immeubles (le cas échéant). Cette opération permet de déterminer le revenu ou le déficit foncier global.
Ensuite, en cas de déficit foncier global, le déficit constaté est décomposé entre :
- le déficit créé par les intérêts de l’emprunt,
- et le déficit créé par les autres charges normalement déductibles.
La partie créée par les intérêts d’emprunt ne pourra être imputée que sur les revenus fonciers pendant 10 ans, celle créée par les autres charges déductibles pourra être imputée sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. La partie excédent 10 700€ pourra être imputée sur les autres revenus fonciers pendant 10 ans. A noter que lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. En cas de non respect de cette condition, la déductibilité antérieure des déficits est remise en cause.
D’un point de vue patrimonial et d’optimisation fiscale, nous restons bien souvent cantonnés à des dispositifs de réduction d’impôt soumis au fameux plafonnement des niches fiscales (10 000 euros). Il semble plutôt indéniable que l’utilisation d’une règle de droit commun, comme celle du mécanisme du déficit foncier fonctionnant comme de la déduction, est bien souvent plus efficace en terme d’optimisation fiscale (puisque nous ne travaillons pas sur l’impôt brut au final mais sur la détermination de l’assiette imposable qui réduit sensiblement l’impôt à payer !).
