Le démembrement … kézako ?

Le démembrement de propriété est une technique qui consiste à séparer l’usufruit (la perception des « fruits » du placement) de la nue-propriété (le fait de posséder le bien).

Le démembrement, quel intérêt en matière d’investissement ?

Particulièrement adapté à l’immobilier, l’investissement dans la nue-propriété d’un bien immobilier permet à l’investisseur de ne payer que 60 % de la valeur totale du bien. En effet, en se séparant temporairement de l’usufruit (les loyers) pendant quelques années (dix à quinze, en règle générale), l’acheteur de la nue-propriété ne perçoit aucun revenu … ce qui lui permet de bénéficier d’une décote de 40 % de sa valeur en pleine propriété. C’est là le premier avantage du démembrement !

Autre intérêt : l’optimisation de la fiscalité ! Ne percevant aucun loyer durant le démembrement, l’investisseur n’augmente pas sa fiscalité et surtout, pour autant qu’il y soit soumis, n’est pas taxable à l’ISF (pour mémoire, seul l’usufruitier est taxable à l’ISF pour la valeur en pleine propriété du bien).

Mais alors, qui est l’usufruitier ?

L’usufruit (dit « temporaire », la durée du démembrement étant fixée dès le départ) est confié à un bailleur institutionnel reconnu (souvent un bailleur social, pour loger par exemple des fonctionnaires en activité) qui gère et perçoit les revenus de la location du bien immobilier. Ce bailleur a également l’obligation d’entretenir le bien, voire si nécessaire de réaliser (et financer !) les travaux nécessaires.

Investir dans l’immobilier en démembrement (par achat de la nue-propriété) apporte donc de nombreux avantages à celui qui a une vision de long terme. Aucun souci de gestion ni de fiscalité durant toute la durée du démembrement (la gestion locative étant déléguée à 100 % à l’usufruitier), et la sécurité de récupérer gratuitement, au terme du démembrement, un bien immobilier en pleine propriété qui ne lui aura coûté que 60 % de son prix d’acquisition !

C’est sans doute l’un des placements idéaux pour celui qui souhaite « décaler » dans le temps la perception de revenus (complément de retraite par exemple) tout en évitant un surplus d’imposition aujourd’hui.