14 novembre 2018
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Défiscaliser en 2014 : le point sur les dispositifs en vigueur dans l’immobilier

Afin d’accompagner les investisseurs dans la réalisation de leurs projets immobiliers, l’Etat a mis en place un certain nombre de dispositifs qui permettent de défiscaliser. Qu’il s’agisse d’investir tant dans l’immobilier ancien que dans des programmes neufs, vous pouvez profiter d’aides et de dispositifs de défiscalisation puissants. Voici une présentation synthétique des grandes solutions qui s’offrent à vous en 2014.

Les dispositifs de défiscalisation disponibles pour un investissement immobilier en 2014

Pour soutenir l’investissement immobilier, et aider les personnes qui le souhaitent à investir dans la pierre, plusieurs grands dispositifs permettent de défiscaliser des revenus existants, ou à ne pas fiscaliser des revenus à venir. Dans un cas, des dispositifs de réduction d’impôt s’appliquent sur le montant de l’impôt à payer (c’est notamment le cas de la loi Duflot, la loi Girardin, la loi Censi-Bouvard); dans d’autres cas, il s’agit soit de minorer l’imposition due, en imputant des charges déductibles sur les revenus fonciers (opérations dites de « déficit foncier »), soit d’opter pour une « non-fiscalisation » des revenus perçus (c’est le cas particulier du statut de loueur en meublé, professionnel ou non).

La loi Duflot

La loi Duflot (qui remplace le dispositif Scellier) est sans conteste le dispositif le plus connu. Comment fonctionne-t-il ? Les contribuables qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, dans les zones A et B, un logement neuf, ou en l’état futur d’achèvement, bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu (18 % pour les logements en métropole, 29 % outre-mer). Cette réduction s’appliquent si les contribuables s’engagent à louer leur bien nu pendant une durée minimale de 9 ans, sous certaines conditions de loyers (plafonnés), à des personnes qui en font leur résidence principale, et dont les ressources ne peuvent excéder certains plafonds. Ce dispositif poursuit un objectif double : lutter contre la pénurie de logements et faciliter l’accès aux plus modestes à la location.

La loi Censi Bouvard

Toujours en matière d’investissement locatif, la loi Censi Bouvard permet aux personnes qui réalisent un investissement locatif de bénéficier d’une réduction d’impôt (11 % sur le prix de revient) et d’une récupération de la TVA. Le logement (neuf) doit être destiné à une location meublée à titre non professionnel, à usage d’habitation, et situé dans l’une des structures suivantes :

  • une résidence avec services pour étudiants,
  • une résidence de tourisme classée,
  • un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées,
  • une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité ».

Important : cette réduction d’impôt fait partie des dispositifs pris en compte dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales. Ce dispositif limite annuellement l’avantage en impôt, retiré des divers investissements défiscalisants réalisés par un contribuable, à une somme fixée à 10 000 € (pour les investissements initiés à compter de 2013).

Les dispositifs Girardin et Paul

Le dispositif Girardin quant à lui, concerne les investissements réalisés dans les îles d’Outre-mer, depuis le 21 juillet 2003. Pour les investissements réalisés antérieurement à cette date, c’est le dispositif Paul qui s’applique. Le dispositif Girardin permet  une réduction d’impôt dont le taux varie en fonction de la nature de l’investissement et de la date de sa réalisation (de 50 % à 22 % du montant de l’investissement).

Le principe du déficit foncier permet de minorer les revenus fonciers taxables. En effet, lorsque les charges (qui peuvent être générées par les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien ou de grosses réparations, les taxes)  excèdent le montant des loyers perçus, un déficit est constaté. De manière générale, ce dernier s’impute :

  • sur le revenu global dans la limite de 10 700 € s’il résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt,
  • sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes pour la fraction du déficit supérieure à 10 700 € ou générée par les intérêts d’emprunt.

Les statuts de loueur en meublé et non-meublé

En matière de défiscalisation, vous l’avez compris, la tendance est aux biens meublés ! « Ce support est très demandé et il est pour moi une bonne idée. Sur le fond et sur la durée, en termes de placement, c’est probablement l’une des meilleures solutions, fondamentalement » confie David CHARLET, Président de l’ ANACOFI, Association Nationale des Conseils FInanciers. Pour bien réussir son investissement, il convient de choisir le bon statut : loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP).

En LMNP, les loyers que vous percevez via l’activité de location de meublés ne dépassent pas les 23 000€ / an ou 50 % de votre revenu total. Vous profitez d’une réduction d’impôts de 11% de la valeur H.T. du bien pendant la période minimale de mise en location (9 ans). Vos revenus sont imposables dans la catégorie des BIC. Les montants des biens acquis sont pris en compte dans le calcul de l’ISF.

En LMP, les loyers que vous percevez via l’activité de location de meublés dépassent les 23 000€ / ans ou 50 % de votre revenu total. Vous devez alors être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés. Les montants des biens acquis ne sont pas pris en compte dans le calcul de l’ISF.

Si vous souhaitez vous lancer dans la location meublée et que vous ne savez pas quel statut choisir, ayez en tête que le statut LMNP est (quasi-exclusivement) à envisager pour un excellent complément de revenus (de surcroît non fiscalisés si l’on opte pour l’amortissement du bien et non la réduction d’impôt immédiate). En basculant sur le statut LMP, vous devrez en revanche tenir une comptabilité plus drastique.

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